Enflasyonu düşük ülkelerde ve ortamlarda, inşaat ve Emlak her zaman birinci öncelikli yatırım aracı olmuştur. Bizde de dünyada da bu böyledir. Çünkü gayrimenkul, diğer yatırım araçlarına göre farklı avantajlara sahiptir. Satın aldığınız mülkte ikamet edebilirsiniz, kiralayabilirsiniz, teminat gösterebilirsiniz, sermayenize katabilirsiniz vs.. Donald Trump'ın deyimiyle 'taş ve toprak' yatırımı sigorta gibidir. Dönemsel istikrarsızlıklar da dahil, krizlerde ve afetlerde diğer yatırım araçları gibi gayrimenkul sektörünün olumsuz etkilenmesi mukadderdir. Özellikle afetlerde bölgesel olarak emlak fiyatlarının dip yapması normaldir. Akabinde belirli bir süreçte toparlanır. Bu durum bazen aylara, bazen de yıllara bağlıdır.
Dikkat edilirse 2008 yılı son çeyreğinde yaşanan global kriz bir istisnadır. Çünkü tüm dünyayı etkisine alan bu kriz hedge fonlarının karşılıksız çıkması, petrol ve emtialardaki fiyatların tamamen speküle edilmesi ile şişirilmesi vs. gibi olumsuzluklar ve yalanların neden olduğu bir buhrandı. Yani kapitalizmin kötü çocukları spekülasyon, manipülasyon, atraksiyon ne kadar fırıldak iş varsa yaptılar ve küresel bir felakete neden oldular.
Özellikle ABD'de Cumhuriyetçilerin işbaşında olduğu dönemlerde 'korkutarak yönetme' anlayışının tezahürü. Hayali bir düşman yaratarak endüstriyel sektörlerin çarklarının dönmesi kanla sağlanıyor!
Çok şükür ülke olarak bu vartayı iyi atlattık.
Ülke olarak bizim geçmişte yaşadığımız 1994 ve 2001 krizleri dönemsel krizlerdir. Yani siyasi ve ekonomik istikrarsızlıktan kaynaklanan ve tamamen yönetimsel zaafiyetler ve siyasi/merkezi erkten kaynaklandığı bilinmelidir.
1994 krizinde emlak fiyatları düştü ancak 6 ay içinde toparlandı. 2001 krizini aşmak ise neredeyse ülkenin 3 yılını aldı. Burada verdiğim kriz örnekleri özellikle yurtiçindeki gayrimenkul fiyatlarının etkilenmesini kast ediyorum.
Konumuza dönelim...
Bir ülkede eğer emlak fiyatları artıyorsa, işin temelinde siyasi ve ekonomik istikrar vardır.
Yalnız burada bir kıstasın altını çizelim; emlak fiyatları nüfusu azalan bölgelerde düşer bu da genel kaidedir. Son 10 yılda ülke gsmh bakımından fert başına gelirini 4'e katladı. Sektörel anlamda dış pazarlarında etkisi ile arsa stoklarımız gün geçtikçe eriyor. Günümüzde gelinen nokta çok farklı ve ortada bir realite var. İnşaat sektörü açısından nitelikli, sorunsuz ve imarlı arsa bulmak çok güçleşti.
Kentsel dönüşümün ivme kazanması, hem şirketler açısından hem de kamu açısından bir çok nedenle bir 'mecburiyete ve mahkumiyete' dönüştü; çünkü arsa yok!
Devam edelim ve ortaya bir soru atalım: Bugün inşaat sektöründe faaliyet gösteren şirketlerin imarlı ve nitelikli arsa bulmaları imkansız hale geldiyse sizce gayrimenkul fiyatları düşer mi, artar mı?
***
Geçtiğimiz günlerde bir rapor açıklandı. ''Buna göre Türkiye, 2014'teki konut satışıyla Avrupa genelinde birinci sırada yer alıyor. Ancak işlem sayısında zirvede olsa da alım fiyatlarında gerilerde kalıyor. Rapora göre "Başkentler konut fiyat ortalaması"nda 1 milyon 600 bin Euro ile İsviçre'nin başkenti Bern ilk sıraya oturdu. Ankara ise 70 bin Euro'luk ortalamalarında seyrediyor.
Bu oranla Bulgaristan'ın başkenti Sofya'dan sonra en düşük ikinci şehir konumunda. Raporda Mortgage sisteminin Türkiye'de bilindik anlamıyla değil konut kredisi olarak uygulandığı vurgulanıyor. Bu modelin önümüzdeki yıllarda önemli fırsatları da beraberinde sunmasının beklendiği belirtilen rapora göre, 2010'da düşük seviyede gerçekleşen konut kredisi oranları, global krizin etkisiyle 2013'te yüzde 10.8 ve 2014'te de yüzde 13.2 seviyelerine kadar ulaştı."
Bu rapordan ben ne anlıyorum derseniz, iki temel sonucu var;
1- Ülkemizdeki ticari veya konut fiyatlarının ortalaması dünya ortalamasının çok altında.
2- Dönem dönem yapılan 'Gayrimenkul fiyatlarında aşırılıklar ve balon var' iddiasının hikâye çıkması.
Aslında bu raporun üzerine çok yazı yazılabilir.. irdelenmesi ve kafa yorulması gereken o kadar çok konu var ki, tabi anlayana.
Devam edelim... İnşaat sektörü 2014 yılı içinde toplam 1.165.381 adet konut satışı ile rekor kırdı. 2013'te bu sayı 1 milyon 157 bin, 2012'de 701 bin, 2011'de 708 bin, 2010 yılında da 607 bin düzeyinde gayrimenkul satıldığı açıklandı. Yabancıya mülk satışında 2013 yılında 12.181 olan satış adeti 2014 yılında % 55,6 artarak toplam 18.959 adet olarak gerçekleştirildi.
Listeye göre Antalya 6.542, İstanbul 5.580, Aydın 1.191, Bursa, Muğla, Mersin, Yalova, Sakarya, Ankara, Trabzon ve diğer iller olarak sıralanıyor.
Sıralamaya dikkat edilirse deniz ve tatil bölgeleri öne çıkıyor. Antalya; Alanya, Side, Kemer, Lara bölgeleri.. Aydın; Kuşadası.. Muğla; Bodrum, Fethiye ilçeleri. Mersin ve Tarsus ilçeleri ile öne çıkıyor.
Trabzon ılıman iklim özelliği nedeniyle Arapların gözdesi. Bursa, Yalova, Sakarya gibi iller geniş bahçeler içinde müstakil ev yaşamı, keşmekeşten uzak, trafik ve kirlilikten uzak vb.gibi konular önceliklidir ve doğal bir yaşam için ideal bölgelerdir. Tabi satın almalarda her zaman belirli öncelikler ve kriterler vardır. Ulaşım, huzur, kültür, deniz, tatil vb.gibi öncelikli başlıklarla bu durumun altyapısını sorgulamak mümkün. İnşaat sektörü konusunda 'olur olmaz' iddia sahibi olan akademisyen ve ekonomist ne kadar aklı evvel varsa parametrelere ve istikrara bakmadan dünya gerçeklerinden bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olunup konuşulması ve ortaya iddia atılması, hele parametreler ve istikrara bakmadan fikir beyan edilmesi her halukârda mahcubiyet yaşatır!
2015 yılı her ne kadar da seçim yılı olsa bile önümüzdeki bahardan itibaren inşaat sektörü geçtiğimiz yıla nazaran rekora koşarsa şaşırmamak lazım.
İyi haftalar.