Piyasalar seçimlere endekslenmiş durumda. Siyasi, ekonomik ve toplumsal beklentiler ise büyük. Bu durum ister istemez belirsizlik yaratıyor.. bunun sonucunda hem konjektürel olaylar hem de istikrar arayışları piyasaları ister istemez bir huzursuzluğa sevk ediyor. Son 1 yıldır USD'nin nedeyse % 30 değer kazanması.. algı üzerine oluşturulmaya çalışılan felaket senaryoları, kurt masalları ve komplo teorileri ise hiç durmadan tam gaz devam ediyor! Ülke olarak da öyle bir bölgedeyiz ki her tarafımızda yangın, savaş ve istikrarsızlık var. Hem içeriden hem dışarıdan bu kadar saldırı gelmesine rağmen ayakta kalabilmek gene de büyük başarı!
***
Son günlerde inşaat sektörüne yönelik ortaya atılan iddialar ve tezler her zaman ki gibi masalsı iddialar. İşin enteresan tarafı, sonradan sektöre giren ve halâ faaliyet gösteren şirket sahiplerinin absürd ve gerçeklerden uzak demeç vererek ne yapmak istediklerini anlamak mümkün değil! Adam beklediği ciroları yapamadığı zaman inşaat sektörünün uçuruma gittiğini iddia edebiliyor. Aslında bu gibi tiplerden her bölge de bulmakta mümkün! Dikkat ediyorum son 10 yıldır inşaat sektöründe fiyatların balon olduğundan bahseden her zaman ki gibi dünyadan bihaber farklı sektörlerden insanlar, akademisyen, yazar ve ekonomistler bu konuda yıllardır bol bol ahkam kesiyor! Sektör ise son 10 yıldır yurtiçi ve yurtdışında başarılı işlere imza atıyor, cirolarını katlıyor, vizyon projeler inşa ediyor, istihdamı artırıyor, cari açığın kapanmasına vesile olacak işler yapıyor, nedense birileri bundan hiç memnun değil! İyi de o zaman madem fiyatlarda balon var arsa fiyatları neden artıyor, anlayamadım?
***
Devam edelim..
Günümüzde inşa edilen projelerin maliyet yükü özellikle nitelikli ve imarlı arsa stoklarının erimesidir. Bakın bir hesap yapalım; inşaat maliyetleri ile ilgili bazı kalemlerdeki düşüş ve tabi küresel krizin etkisi ile sosyal konutlar ve alt gelir gruplarına yönelik inşa edilen yapıların girdi maliyetlerindeki düşüşler satış rakamlarına yansıdı mı derseniz, hayır. Ancak bu durumu şöyle açıklayalım; misal Silivri'de bundan 8-10 sene evvel normal bir dairenin arsadan gelen maliyet yükü 6-8 bin TL idi. Bugün ise 55 bin TL den başlıyor. Tabi fiyatları bölgelere ve semtlere göre de yaygınlaştırmak mümkün. Bazı bölgelerde arsa maliyetleri mülk başına yüzbinlerle veya dolarlarla ifade edilirken hala fiyat düşüşünden dem vurmak hangi akla hizmettir?
Şu anda 2. el piyasasında bazı mülklerin satışlarına bakarak genel bir sektörel piyasa rayici çıkarmak ve fiyatların düşüşünü beklemek ne kadar uygundur veya hangi reel hangi parametrelere göre hesap/kitap yapılabilir? Zaten proje inşa eden yapımcı şirketler ve yatırımcılar piyasa rayiçleri ve değerleri ile sunduğu teknik şartnamesine göre fiyatlandırma yaparak kamuoyunun önüne çıkıp, arza sunuyorlar. Aksi halde piyasalar bu tür yüksek fiyatlı mülklere ve hatta spekülatif beyanlara her zaman aksi tepki verir. Günümüzdeki alıcı kitleler bu konuda seçici, araştırmacı ve farklı hesap yöntemleri nedeniyle çok daha bilinçlidir.. aksi halde güven erozyonu, samimiyetsizlik ve fahiş fiyatlar nedeniyle projenin satılması zorlaşacaktır. Sonuç itibariyle her kör malın alıcısı vardır. Satılabilir olması veya değerini bulması rayiç demektir.
***
2002'de sadece 1 milyar TL'lik ciro yapan yalıtım sektörü, bugün 12 kattan fazla büyüyerek 12 milyar TL'yi aştı. Özellikle 2008'den sonra muazzam bir büyüme hızı yakalandı. İzoder verilerine göre global krizin yaşandığı 2009 ve 2010 yıllarında bile büyüme oranı yüzde 20'lere ulaştı. Hatta bazı ürünlerde bu rakam yüzde 40'lara kadar çıktı. 2011 ise yalıtım sektörü için bir milat oldu. Senenin başında yeni inşa edilen binaların "Enerji Kimlik Belgesi" alması zorunluluğu getirildi. Mevcut binalara ise bu belgeyi almak için 2017'ye kadar süre verildi.
İyi haftalar.